以“走进质量时代”为主题的“2017国是论坛”，于9月21日在北京举行。在本届论坛上，国务院参事陈全生接受了思客的专访，就发展房屋租赁市场这一热点话题发表了观点。他提出，提供优质的房屋租赁服务，就是提升房地产供给质量。“租售并举”，并不意味着要在城市中新建大量公租房，而是让人们把现有闲置的房子拿出来出租。

国务院参事陈全生正在接受新华网记者的专访。

提供优质出租服务，也是对房地产供给质量的提升

　　目前，不论是一二线城市，还是三四线城市，都存在大量闲置房屋，“白天水表不走字，晚间窗户黑着灯”的现象比比皆是。国家规定土地不能闲置。土地若闲置，一要罚款，二要没收。而房屋闲置是双重闲置，既是房产的闲置，又是地产的闲置。所以，要有一个“出租受奖励，闲置被处罚”的制度安排，把闲置的住房“逼”出来用于出租。

　　现在，很多城市提出“租售并举”，我觉得这个概念并不是要求各个城市要新建大量公租房用于出租，而是要把现有闲置的房子都拿出来出租。这些闲置的房子出现在租赁市场上，可以在很大程度上缓解人们对购房的渴望。

　　过去，房地产调控主要是对房屋销售市场的调控。如70%－90平米、经适房、限价房政策，包括现在的“限贷、限购、限价”政策，都是调控房屋销售市场。而对房屋租赁市场，如租小房、租大房，租新房、租旧房，长租、短租，单租、合租，干租、湿租等，却鲜有调控政策出台。现在提出租售并举，租买结合，就是要把买不起、或暂时买不起、或暂时买不起大房、好房的居民，从销售市场引导到租赁市场上来。可以先租后买，半租半买，多租少买，少租多买等等，灵活多样，以适应不同的收入人群的多样化需求。

　　我到过一些国家调研房屋租赁市场。欧洲一些发达国家住房自有率不到60%，租赁居住已成为一种生活方式。租赁居住，有利于劳动力的流动。年轻人为了寻找更好的工作环境或者更高的收入，就需要常换一换地方。如果一个年轻人20多岁就买了房子，可能就不流动了。房屋是大额商品，大学刚毕业几年的年轻人很难买得起。 “40岁以前有房住，40岁以后有住房”在国外是常态。当我国房屋租赁市场发展起来以后，租房居住就会变得很自然了。

　　可以说，出售房屋是供给，出租房屋也是供给，出售和出租都是房地产供给端的事情。中国要走进质量时代，从提高供给质量的角度来说，提供优质的房屋出租服务，也是对中国房地产供给质量的提升。

既要保护房客，也要激励房东

　　把房屋租赁市场建设好，不仅仅需要有经济制度的安排，如税收政策，最关键的是要保护入住房客的权益，不能房东说搬就搬，说涨价就涨价。欧洲房屋租赁的法律法规不仅健全，而且人性化。如：

　　不带家具的房屋，出租期限最低为三年；

　　房主不得随意提高租金，必须按照官方公布的建筑指数和价格水平小幅调整；

　　房主不得随意改变租期，冬季即使房客未交租金，房主也不得驱逐房客；

　　房主若要出售该出租房，房客有优先购买权；

　　房主必须保证暖气、煤气，供水、排水等设施运行正常等。

　　我们若建立健全类似的房屋租赁法律法规，相信有更多的年轻人会选择租房，他们会把买房的钱先投入到自己的职业生涯中，投入到提高自己素质的培训和学习上。

　　在保护房客权益的同时，也要保护房东的权益。一些国家为鼓励房主出租房屋，降低租金所得税；如果房主把房子租给了低收入家庭，相当于帮助政府解决了廉租房问题，国家不仅补偿廉租费用和当地平均房租之间的差额，还要降低房主的其他所得税。

陈全生：政府可以保证“人人有房住”，但保证不了“家家有住房”。

对发展中国房屋租赁市场的几点建议

　　“有房住”不能等同于“有住房”。政府可以保证“人人有房住”，但保证不了“家家有住房”。“居住需求”与“买房需求”不是一回事。发展中国的房屋租赁市场意义很大。有几点建议：

　　（一）实行“限卖，不限买”的政策。改“限买”为“限卖”。房地产投机，买是为了卖；打击房地产投机，不是打击其买，而是打击其卖。1年就卖，其差价的95%，国家收走；2年卖的，85%收走；3年卖的，收走75%；如此，收缴比例逐年递减。当然，各地房屋供求关系不同，收缴比例应有不同。总之，是利用增值收益税递减的办法，先准确锁定房地产投机，然后狠狠打击。同时，也就释放了自住刚需。

　　（二）对房屋出租实施奖励。凡出租房屋，可减免租金所得税；如租给低收入家庭居住，还可减少其他所得税。这样做的好处：一是利用一部分老百姓手里的钱给另一部分老百姓解决“有房住”的问题，不是解决“有住房”；二是让一部分老百姓合理合法地获得财产性收入，扩大中等收入阶层；三是使低收入家庭散居混居在社会之中，避免集中居住可能引发的社会问题。

　　（三）对闲置住房实行罚款。对那些买了房，不卖、不租、也不住的闲置空房，要进行行政干预，给予经济处罚。当市场失灵时，政府就要出手。可以借鉴德国的做法，其法律规定，住房闲置属“改变住房居住性质”的违法行为，闲置3-6月要被罚款，最高罚金达5万欧元。夏天不修草坪，冬天不扫雪，就可查一查水表电表煤气表的缴费情况。

　　（四）对侵犯房客、房主权益的要予处罚。如：房主或租赁中介随意提高租金或经常改变租期；不能及时对房屋进行修缮维护，影响房客居住的；房屋中介两边克扣，开阴阳发票的；对房客利用住房从事违规非法活动的；对房客毁坏住房设施设备的，等等；要制定相应法律法规，给予严肃处罚。（编辑：吴亚博）